Instalar una chimenea de extracción de humos a través del patio de luces.

Instalar una chimenea de extracción de humos a través del patio de luces


El propietario del local comercial situado en los bajos del edificio solicita permiso a la Comunidad de Propietarios para instalar una chimenea de extracción de humos a través del patio de luces.

No sólo este tipo de instalación sino muchos temas que hasta el día 28 de Junio de 2013 exigían unanimidad y que ahora por esta reforma pasan a exigir solo de 3/5, pero en aquellos que afectan a los elementos comunes, y entre ellos, además del de cerramientos, podríamos incluir a todas aquellas obras de los titulares de locales que utilicen de los elementos comunes para su ejecución, como podría ser la de los tubos de salida de humos, la instalación de aparatos de aire acondicionado por pisos o locales, los cerramientos de patios interiores de luces de uso privativo aunque sean elemento común, etc.

En estos casos ya bastará ahora con el quorum de 3/5 para su aprobación, ya que debe interpretarse que la expresión relativa a “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio” viene a englobar ahora a todos aquellos supuestos para los que antes se exigía de unanimidad, y lo que ha querido el legislador es recortar este requisito para pasarlo al de 3/5. Ahora bien, antes de incidir en este nuevo quorum en estos casos que anula el de unanimidad, aunque afecte a la estructura o fábrica del edificio a la hora de valorar en qué casos las comunidades deben ser flexibles para modificar elementos comunes debemos diferenciar el régimen entre locales y pisos en cuanto a su permisibilidad por la comunidad. Es decir, que aunque para ambos el quorum es el de 3/5 resulta que igual que la comunidad puede rechazarle a un titular de un piso esa alteración (que instale aparatos de aire, cierre la terraza, etc) con respecto a los titulares de locales hay que hacer alguna precisión, ya que debemos añadir el criterio sostenido por el Tribunal Supremo en varias resoluciones anteriores a la Ley 8/2013 de que no puede la comunidad limitar sin justificación alguna el derecho de los titulares de locales a ampliar sus perspectivas de negocio modificando los elementos comunes sin causar perjuicio a la comunidad. Es decir, que tras la reforma de la LPH si bien el quorum ahora para todo lo que suponga alterar o utilizar la fachada es de 3/5 en doble mayoría, se viene a contemplar con flexibilidad la cuestión atinente a las modificaciones llevadas a cabo en local de negocio por un titular o arrendatario, y sobre todo las más comunes como las relativas a la apertura de huecos y/o ventanas o colocar la chimenea de extracción de humos imprescindible para locales de restauración y sobre los que las comunidades suelen poner muchos inconvenientes pese a que el titular del local aporte o Página : 1 presente un proyecto concreto que no conlleva perjuicios a la comunidad y debidamente estudiado y proyectado por técnico competente.

Así, el TS en sentencia de fecha 25 de abril de 2013 analiza un supuesto en el que varios comuneros interponen demanda contra el copropietario y arrendatario del local del bajo del edificio, en concreto acción negatoria de servidumbre para el cierre de una puerta y huecos abiertos para el uso del local, así como para retirada de un chimenea de evacuación de humos de cocina y desconexión de desagües de la comunidad por haberlas efectuado sin consentimiento de la comunidad.

Como dice la STS de 18 de mayo de 2011 , referida a la apertura de huecos, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal , de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios”, y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recurrente en su demanda no es impugnar las servidumbres establecidas en el titulo constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de que las obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que implica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que las de la Ley de Propiedad horizontal . Y recuerda la Sala que: “Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario ( STS 17 de enero 2012 ). ” No obstante, tras esta sentencia hay que matizar que ese quorum que antes era de unanimidad ha pasado ahora al de 3/5 por atención de este art. 10.3, b) LPH. Y explica el TS que: ” considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal .

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ( SSTS 15 de noviembre de 2010 ; 17 de enero 2012 ).

Por último dice la Sala: “Las obras están dirigidas a proporcionar al local los suministros que le son propios y necesarios, entre ellos la conexión a los elementos comunes de saneamiento, evacuación y demás instalaciones comunitarias, ” pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse de ellos, y por tanto está autorizado por la Ley de Propiedad Horizontal ” , es decir, se trata de obras permitidas al propietario, dentro de su facultad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios con las limitaciones que contempla, que no Página : 2 han sido rebasadas. y ” La puerta y huecos abiertos en la parte posterior del edificio es una puerta de servicio, prevista en el titulo constitutivo, siempre que no afecte a la estructura del inmueble, lo que no sucede este caso.” Con ello, se quiere introducir máxima flexibilidad y evitar el encorsetamiento con el que algunas comunidades tratan a los locales impidiéndoles llevar a cabo obras imprescindibles para su subsistencia.

Aunque el quorum para pisos o locales sea el mismo de 3/5, mientras que para los titulares de pisos la flexibilidad no existe y si no se aprueba no se ejecuta para los locales hay que llevar cuidado porque de denegarse el titular del local podría impugnar el acuerdo y alegar esta doctrina del TS y probar la inexistencia de perjuicio para la comunidad y las mejoras que con la modificación se introducen para el local. Por otro lado, en cuanto al quorum hay que llevar cuidado porque los 3/5 deberían obtenerse el día de la junta, ya que el art. 17.8 LPH señala que no se aplica el voto presunto para los casos de “aprovechamiento independiente”, con lo que si es así el interesado debería acudir con representaciones a la junta, lo que de alguna manera puede, incluso, hacer más difícil alcanzar el quorum de los 3/5 que el de la unanimidad.

Una forma de vencer este obstáculo sería enfocar cualquier modificación (instalación de aparatos de aire, cierre de terrazas, cubrir patio común de uso privativo, apertura de huecos o ventanas en local, etc) como un acuerdo marco en general y no para un caso particular, Con ello, se salva el obstáculo de considerar que es para aprovechamiento privativo y cabría el voto del ausente como presunto, con lo que el día de la junta solo haría falta mayoría simple y en ese caso luego habría que estar a la espera del resultado de los ausentes, porque si no se oponen a la adopción del acuerdo en 30 días desde la comunicación se entenderían como positivos y si luego algún comunero desea hacer esa modificacion solo tendría que comunicar al presidente que va a seguir las pautas maracadas por ese acuerdo sin precisar de otro acuerdo, ya que el acuerdo marco ya se alcanzó y valdría como referencia sin precisar de otro acuerdo adicional.

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies